在人们相信风电场不损害财产价值之前，需要进行多少研究？

九项主要和统计可靠的研究涵盖了三个不同国家，分布在十五年间，受到不同尊重和独立组织的大约270,000笔房地产交易，发现运行中的风力涡轮机与负资产价值之间没有关联（事实上，其中三个发现有轻微但统计上微不足道的改进）。由于样本量较小，在澳大利亚进行的另一项低可靠性研究也未发现影响。

相比之下，只有两项具有一定统计意义的中等可靠的研究发现了财产价值的影响，并且它们都以不同的方式受到挑战。其他五项经常被引用的研究仅仅是没有统计学意义的案例研究，是由评估员进行的，他们有很强的偏倚证据，而在一个案例中，有直接且有文件证明的证据却忽略了他们所评估财产的真实性。

与缺乏损害的证据相比，财产价值影响的证据非常薄弱。显示缺乏伤害的研究在方法和统计学上都更加稳健，并且更加严格，可以防止选择和比较出现偏倚。财产价值的影响仍需付出高昂的代价进行评估，但每项稳健的研究都发现销售价格与附近的风电场之间没有关联，而最新的研究表明，对风电场附近的财产的销售率也没有影响。 。

尊重关注

无论是房屋还是度假物业，绝大多数购买或拥有农村物业的人都对它有各种深切的情感动因。对于某些老年人来说，这是他们在瞬息万变的世界中数十年来一直不变的家。对于其他人来说，这是一个田园诗般的田园诗，是一个爱好农场或乡村庄园的幻想。对于其他人来说，它是逃离垂直峡谷，混凝土，钢铁和城市喧嚣的避难所。对于几乎所有人来说，这笔钱都占了他们很大一部分钱，随之而来的所有担忧是，它可能会像美国在2008年次级抵押贷款惨败中所经历的那样尘土飞扬。值得尊重涉及此主题的深刻情感。反风倡导团体当然会这样做，尽管有些团体是出于对财产下降的恐惧而直接动员的，但许多更广泛的团体却利用这些恐惧感直接激励基层组织成立，以抗击风机。

属性值显示与风力涡轮机的存在没有长期关联

2013年和2014年发布了几份主要报告，这些报告显着提高了风电场没有财产价值影响的统计证据的强度。

最具实质性的是2009年劳伦斯·伯克利国家实验室研究的2013年更新，详细描述如下。[26]相关点在这里提取：

我们从9个州的27个县的50,000多个房屋销售中收集了数据。这些房屋位于67个不同的风力发电设施的10英里范围内，并且1,198笔销售距离涡轮机1英里以内-比以前的研究收集的数据还多。数据涵盖了在宣布风力发电设施之前至建设之后的时期。

我们没有统计证据表明涡轮机附近的房屋价值在施工后或公告/施工前阶段受到影响。

这项重大研究比以前的研究控制了更多的变量和关注点，并且未发现对风电场财产价值的影响。

LBNL还与康涅狄格大学合作，于2013年对美国马萨诸塞州风电场附近的财产价值影响进行了评估，并于2014年1月发布了其结果。[24]他们把网撒得更宽：

为了确定风力涡轮机是否会对城市环境中的房地产价值产生负面影响，本报告分析了1998年至2012年之间，在人口稠密的马萨诸塞州社区中41台涡轮机的当前或将来位置附近发生的122,000宗房屋销售。

这项研究的结果不支持有关风力涡轮机影响附近房屋价格的说法。尽管该研究发现各种负面特征（例如输电线路和主要道路）和正面特征（例如开放空间和海滩）的影响通常与以前的研究相符，但该研究并未发现由于出现了负面影响而产生的净影响。样本社区中的涡轮机。不足的证据表明，宣布风力发电设施对房价造成了一定程度的不利影响，但是在涡轮机建造和最终运行之后，这些影响不再明显。分析还显示，对风力涡轮机附近的房屋销售率没有独特的影响。

2014年1月，加拿大发表了一项研究，评估了Melancthon风电场（在加拿大最大的一个点上）对另外7,004笔房地产交易的家庭和农田财产价值的影响。[32]结论：

享乐模型的结果对包括替代销售分析在内的许多替代模型规范均具有鲁棒性，表明这些风力涡轮机并未显着影响附近的房地产价值。因此，这些结果并不能证实居民对涡轮机对财产价值的潜在负面影响的担忧。

2013年，罗德岛大学（University of Rhode Island）专门针对该州的房地产交易进行了评估。[25]它们涵盖了13年来的48,554笔房地产交易，与2006年至2013年期间在十个地点建造的十二台大中型风力发电机组相差无几。

在各种各样的规格中，结果表明，风力涡轮机对房价没有统计学上的显着影响。对于涡轮机半英里范围内的房屋，相对于3-5英里（3）外的房产，1⁄2英里范围内的房产价格变化的点估计为-0.2％。因此，我们的最佳估计是风塔对附近物业的价格几乎没有影响。

2013年之前，该领域的最佳研究是由美国能源效率和可再生能源办公室资助的。他们向欧内斯特·奥兰多·劳伦斯·伯克利国家实验室（Ernest Orlando Lawrence Berkeley National Laboratory）[7]收费，该实验室是由加利福尼亚大学管理的政府资助的实验室，旨在研究这一问题。该报告于2009年提交。[2]

为确保了解该组织的严肃性及其对学术成就和科学真理的奉献精神，实验室与13位诺贝尔奖获得者相关联，而13位获得了美国国家科学奖章，这是美国在该领域获得终生成就的最高荣誉科学。数十个国家获得了其他非同寻常的认可。这是一个非出售组织。这是一个非常重视独立性和卓越性的组织。

他们发现了以下内容：

本研究收集了位于美国9个不同州的24家现有风能设施10英里范围内的近7,500套单户住宅销售数据。研究结论来自八种享乐定价模型，以及重复销售和销量模型。各种分析都非常一致，因为没有一个模型能找到结论性证据，证明风能设施周围社区可能存在广泛的财产价值影响。

值得注意并揭穿了反对这项研究的论点：

它与观察者周围明显发生的事情不同。统计数据在说服相信某事并获得足够证据支持其确认偏见的人方面从未取得太大成功。这项研究排除了34个统计异常值；对LBNL的善意和独立性是一流的，对它们的质疑表明了提问者的修辞或智力倾向。任何规模的统计研究都这样做，以消除代表性的数据，而对7,500名样本的34次排除是微不足道的。该研究准确无误。

下一项研究是皇家特许测量师学会（RICS）[10]与牛津布鲁克斯大学[11]，[12]共同进行的2007年研究。

这些都是严肃，受人尊敬和值得信赖的机构； RICS的历史可以追溯到1792年，它是在世界范围内制定机构的卓越标准。研究人员从2000年至2007年评估了三个风电场在5英里（8公里）范围内的房地产交易。这提供了地理，距离和时间框架的观点。他们取消了其他会影响价格的重要因素的交易：大型露天板岩矿，非常昂贵的物业，非常便宜的物业和海景物业。这是为了明确了解风力涡轮机对财产价值的影响。剩下的919笔交易在统计上是有效的。[5]

他们的发现：

尽管有初步证据表明有影响，但当他们进行更深入的调查时，通常还有其他因素比风力发电场的影响更为重要。只要对价格有影响，结果似乎表明它对于梯田和半独立式房屋最为显着，对位于风电场一英里范围内的房屋产生了重大影响。对于独立式住宅，这种影响似乎没有那么明显（如果有的话）。

关于露台和半独立式房屋：

房地产经纪人的观点是，与风电场的接近根​​本不是问题。不过，他们所说的是，事实上，靠近圣埃瓦勒（St Eval）之一的风电场的资产实际上是前国防部的资产，因此不如类似的资产理想。

换句话说，当人们指责风力涡轮机造成财产价值下降时，其他因素更为重要，而独立屋则是风电场附近房地产的主要形式，对价格没有影响。

不幸的是，RICS将该调查从其网站上的可用出版物中删除，似乎并不支持其研究结果。

第三项值得评估的较早研究是《可再生能源政策项目》（REPP）的2003年研究。

虽然历史最悠久，但它也评估了最大的数据池，美国有超过25,000笔房地产交易。他们查看了1998年至2001年间上线的十个大型（> 10 MW）风力发电项目在5英里（8公里）内的每个房屋。他们收集了风力涡轮机附近但在5英里（8公里）边界之外的控制区域的销售数据，以确保他们可以准确地评估差异。他们收集了六年的数据，涵盖了风电场在线日期之前和之后的年份。[22]

值得注意的是，虽然这是迄今为止规模最大的研究，对数据的统计调整最少，但该研究的创建者REPP是一个组织，其公开和明确的目标是加快可再生能源的使用。[13]因此，虽然研究设计可以说是非常好的，并且样本量最大，但由于来源，它最容易打折。

他们发现了什么：

在10年的风能项目中，有8个的财产价值在5英里范围内的增长速度比在6年内超出其速度更快。在10个风能项目中，有9个属性的价值在风能项目出现后的5英里范围内增长得更快在10个风力发电项目中，有9个在风力发电项目上线后的5英里范围内，房地产价值的增长速度快于其他社区。

这项大规模的研究不仅没有发现对房地产价值的负面影响，而且发现了恰恰相反的事实：风力涡轮机对房地产价值产生了积极的影响。

另一项研究也值得纳入：“风电场的邻近性和财产价值：詹妮弗·L·辛曼（Jennifer L. Hinman）在伊利诺伊州立大学于2010年获得应用经济学硕士学位的过程中，对伊利诺伊州中部地区的房地产价值进行了享乐主义的回归分析。她的研究评估了2001年1月1日至2009年12月1日伊利诺伊州McLean和Ford Counties的3,851处住宅物业交易，该项目围绕伊利诺伊州东部McLean县的240台涡轮Twin Twins风电场（一期和二期）进行。

Hinman女士的研究发现，正在运行的风电场与降低的房地产价值之间没有关联，实际上，正如REPP报告中所观察到的那样，靠近风电场的价格上涨更为迅速。她的研究最清楚地表明，在对风电场竖起之前的担忧与暂时压低财产价值之间存在统计上的相关性，并且一旦风电场投入运营，这种暂时的下降就会迅速消除。[18]

欣曼女士也进行了文献综述，并得出了相同的结果：所有主要的统计有效研究均未发现负相关，但在传闻水平或略高于传闻水平的很小的研究均发现了负面影响。

2012年12月发布的美国新罕布什尔州一项研究评估了另外4,600笔房地产交易，发现：

尽管本研究并未排除由伦普斯特风电项目引起的个别财产价值影响的可能性，但本研究没有发现证据表明该项目对伦普斯特地区的财产价值产生了一致的，具有统计学意义的影响。这与其他研究几乎一致的结论相一致（基于他们对独立式房地产销售交易的分析），该研究没有结论性证据表明风电项目导致的房地产价值发生了广泛分布和统计学上的显着变化。[23]

这项研究的两个相关图描绘了清晰的画面。

请注意，距离以公里为单位。

基本上，由于与风力涡轮机的距离以及与房屋面积的巨大相关性，房价没有变化。

澳大利亚的一项初步研究表明，在赤道以南也是如此。尽管销售交易的样本量很小，但他们发现45笔销售交易中有40笔在风电场附近并没有明显的价值下降，而风电场附近的物业也没有发现价值下降。[17]

他们还进行了文献调查，并总结了具有类似破坏性结果的其他参考文献，以显示负面影响：

有什么证据显示负面影响？

有一项统计学上有效的，方法论上合理的，经过同行评审的研究与上述大多数证据相矛盾。马丁·海因策尔曼（Martin Heintzelman）和凯莉·塔特尔（Carrie Tuttle）在9年中对纽约北部三个县的11,331宗房地产交易进行了研究，其中461个位于风力涡轮机三英里以内。[19]他们发现，三个县中有两个县的财产价值显着下降，而第三个县的指标则为正。就背景而言，这项研究在组织上的尊重和深度上与伊利诺伊州立大学的欣曼女士的研究相对相当。可信，但并非来自伯克利实验室或RICS等世界一流的组织。

与其他研究相比，该研究的一项重大失败是难以信任，那就是两个县的数据时间较短，产生了负面影响。他们的风电场基本上在数据集的最后一年于2008年和2009年投入运营。具有积极影响的县于2006年投入使用，位于数据集的中间，提供了更加丰富的分析空间。在两个县之间，存在其他一些显着差异的显着差异，而该县也具有正面结果。

受到负面影响的两个县（富兰克林和克林顿）的交易量显着减少（彼此之间为210），而受到正面影响的县（刘易斯）的交易量为251。产生积极影响的是75到65。这两个产生负面影响的县彼此毗邻，而第三个县城则在两个小时的车程外，有效地在另一个社区对话区，并有可能掩盖其他地方的影响；三个完全分离的区域或三个完全位于同一地点的区域将消除这种怪异。这两个受到负面影响的县的风力涡轮机平均数量少于受到正面影响的县（在Lewis县之间是221个，在194个之间）。

该地区还拥有一批强大的反风激进主义者团体。2011年的反风纪录片Windfall [20]来自纽约州北部，而长期反风的倡导者Lisa Linowes与诸如Heartland Institute和Koch兄弟等21种草皮支持者有联系。电影的技术顾问，并一直活跃在该地区。

尽管最大的县拥有最长的风能历史和最多的交易，其房地产价值指标为正，但作者的结论主要集中在负县。作者在序言中指出，他们认为风力涡轮机不会对财产价值产生负面影响。他们找到了预期的结果，而忽略了结果中的明显怪异之处。由于存在挑战，该研究只能视为中等可靠性。

一项德国研究值得简要评估。它涵盖了德国九座风力涡轮机的风力发电场附近的1,405笔交易。它发现风力发电场附近的财产价值较低，无论是否可以看到风力涡轮机。它之所以薄弱，是因为它没有其他领域的控制价值，没有评估享乐影响的其他潜在原因，并且交易基础有限。充其量，从仅具有中等可靠性的大量证据来看，这是一个有趣的异常值。[27]

经常提到的加拿大和美国的财产价值评估师有四套轶事。他们在一个案例中使用各种案例研究，配对销售分析和一种显然是发明的统计方法。它们以很少的方法严格性或控制性涵盖了几十笔财产交易。它们都显示出他们陈述中先前存在偏见的有力证据。鉴于样本量很小且方法严格性较差，因此不能认为它们是可靠的证据。[28-30]

房地产评估师彼得·雷顿（Peter Reardon）在澳大利亚进行的一项研究紧随加拿大和美国传闻评估的脚步，考察了风电场附近的三笔交易，并将它们与其他地方的房产配对。它的典型缺点是方法和严格性较差，但是购房者购买了显然受到财产价值影响的两处房产之一的声明，这是通过通讯员到达的。值得一看的是他们对所购物业的评价。净算下来，由于与附近的风电场以及与物业本身无关的原因，它被严重高估了。

如您所知，该物业自2010年9月以来一直在市场上出售，我们没有看到它的广告价为$ 320,000。

我们与代理商进行了交谈，当时它的价格为299,000美元，我们认为这甚至对于一个生活方式街区而言绝对是高估了，更不用说放牧街区了，正如您所说，不仅有一条横穿该街区的330KV线路，而且还有两条相关的地役权限制（约50双面条件和条款的双面页面），由决斗车休姆·希格威（Hume Higway）和两个卡车停车位（南北）夹杂，存在相关的噪音和乱扔垃圾问题，该块上没有240V电源接入（并且我们知道要花多少钱）。那就是街区的生活方式。

现在放牧了-该街区有超过30％的水浸和排水问题，覆盖了高速公路的两侧-实际上，我们多次看到特工车辆停在道路的边缘-大概是用“脚”检查了。该街区边界很差在南侧，该街区的承载能力为app。每公顷2.5 DSE。

因此，我们的价值为205,000美元（每公顷2500美元）。这样一来，大约有8000美元用于“接近”高速公路-大约在12个月前通过应用购买了她哥哥的财产。$ 2400公顷（每公顷可容纳6 DSE）（此交易中没有代理商！)

我们必须将此报价提高约20,000美元才能获得这笔交易。我认为该国的房地产经纪人与其城市表亲没有什么不同，这引起了对房地产价值的不切实际的期望，尤其是在困难的市场中。似乎人们希望为未开发的土地分包价格，而不考虑开发和审批成本

在出售了Collector Rd上提到的80Ha街区之后，我们知道了近几年为生活方式街区融资的需求。根据理事会分会法规，此模块确实具有240V电源。

概要

问题中列出的示例以及其他人[1]，[4]代表真实的人说的是实话，即从有限的时空角度来看。他们所观察的是准确的但受限制的。

有些人在了解到风力涡轮机可能正在附近时不买房，有些人在听到风力涡轮机正在上升时确实出售或试图出售房屋。在这种情况下，房地产价格确实在下跌：这是真实的情况，得到了支持由伊利诺伊州统计研究。

是什么导致了这种担忧？

对健康的恐惧是心理性风力涡轮机综合症之一，它也是虚构的表兄振动声学疾病。请注意，这些不是真正的疾病，但是它们是由该概念的发起者和反风倡导团体共同倡导的，它们是真实存在的，它们正在围绕风能的英语国家中引起健康歇斯底里[8]， [9]，[13]对财产价值的恐惧感正在降低，本文正在对此进行评估。对风力涡轮机的担心是坍塌，抛掷叶片部件或引起火灾。这些可能性极小，以至于没有理性的分析可以将它们包括在内，但它们令人回味。[15]

这些是对不真实事物的真实恐惧。它们由反风倡导团体大力推动。强烈争论的是，反风倡导者在制造风能健康歇斯底里症“风轮机综合症”的过程中，在风电场开始运营之前降低了房价。

参考文献：

[1] http://friendsofwind.ca/wp-content/uploads/2011/07/USA-2010-Hinman-Wind-Farm-Proximity-and-Property-Values.pdf[2]风力发电项目对美国的住宅物业价值：多站点享乐分析[4] http://www.windturbinesyndrome.com/2012/wind-turbines-constitute-a-taking-of-private-property-value-mass/[5] http：// www。 st-andrews.ac.uk/media/estates/kenly-farm/images/RICS%20Property%20report.pdf[6] http://www.wind-watch.org/documents/do-wind-turbines-affect- property-values / [7] http://www.lbl.gov/[8]“风轮机综合症”比风综合症更重要[9]风电场不会使人生病，所以为什么要抱怨？[10] http://www.rics.org/[11] http://www.brookes.ac.uk/[12] http://en.wikipedia.org/wiki/Oxford_Brookes_University[13] http：// www。 repp.org/aboutus.html[14]人类以次声进化；关于健康的担忧是否有真相？[15]风电场引发火灾？所有烟雾，无火焰[16] http://tobacco.health.usyd.edu.au/assets/pdfs/publications/WindfarmDiseases.docx[17]初步评估了风电场对澳大利亚周边土地价值的影响/已准备代表新南威尔士州估价局局长（由Robert R Dupont和Joshua Etherington撰写），2009年，英语，存档网站版本：http：//trove.nla.gov.au/work/37246622？q＆versionId = 48424067

[18] http://friendsofwind.ca/wp-content/uploads/2011/07/USA-2010-Hinman-Wind-Farm-Proximity-and-Property-Values.pdf

[19] http://clarkson.academia.edu/MartinHeintzelman/Papers/1155349/Values_in_the_Wind_A_Hedonic_Analysis_of_Wind_Power_Facilities[20] http://www.imdb.com/title/tt1581829/[21] http://checksandbalancesproject.org/2011/ 08/12 / lisa-linowes-and-the-disinformation-of-industrial-wind-action-group / [22] http://www.repp.org/articles/static/1/binaries/wind_online_final.pdf[23] ]影响